官山镇农业项目
官山镇循环农业示范园项目为PPP项目，本项目主要区位于睢宁县官山镇前黄村。其中配套安置房地点位于睢宁县官山镇集中区，G104 国道东侧、文学路北侧、支一路西侧。
本项目总用地面积2148.69 亩，建设标准化猪舍330 栋，总建筑面积497480m2，其中猪舍481800m2、宿舍15680m2。本项目建成后，具有存栏量44.55 万头、年出栏89.10 万头生猪的能力。生猪养殖过程中产生的废弃物经过处理后全部用于周边农田，打造养殖+种植的循环农业生态园。
为解决上述项目建设土地征迁造成的前黄村村民安置问题，项目拟建设官山镇集中安置区及配套景观建设。集中安置小区项目建设总建筑面积约68408 平方米，占地面积63.68 亩。
该项目对PPP投资方（中控汇投集团公司）来说主要核心为建设资金的筹集和项目的建设进度，330栋猪舍建设完成后出租给广东温氏食品集团股份有限公司徐州分公司（下称“温氏徐州公司”）进行集约化养猪，PPP投资方（中控汇投集团公司）仅享有猪舍建设完成后温氏徐州公司提供的租金收益、猪舍建设补贴收益和政府提供的退税收益及安置房物业管理费收益，其中330栋猪舍租金收益占比极高。在以上前提下，我公司将着重提供官山镇循环农业示范园项目的团队规划、建设规划、融资计划及资金使用计划、预期回报和资金监管方案。
一、团队规划
1、中控汇投集团公司（下称“集团公司”）将采用母公司中控汇投有限公司进行投标，中标后由中控汇投有限公司出资设立中控汇投睢宁农业有限公司（名字暂定）与江苏山水双盛实业有限公司（下称“双盛公司”）按95%、5%比例出资21600万元设立官山镇循环农业示范园项目公司进行项目投资，集团公司与双盛公司将在项目开工后按项目建设进度注入所需资本金以便配合银行项目贷款进行项目建设，两年内项目资本金全部实缴到位。具体出资将根据银行项目贷款资本金比例要求进行调整。
2、官山镇循环农业示范园项目的具体建设将总包中控汇投有限公司控股子公司贵州蓝海建设工程有限公司,该公司由江苏神龙海洋工程有限公司南京工程部和江苏神龙海洋工程有限公司贵州分公司重组而来，贵州蓝海建设工程有限公司将根据项目实际情况配备工程施工人员。贵州蓝海建设工程有限公司资质包括：电子与智能化工程专业承包壹级、建筑装修装饰工程专业承包壹级、建筑机电安装工程专业承包壹级、建筑幕墙工程专业承包壹级、环保工程专业承包壹级、建筑工程施工总承包贰级、公路工程施工总承包贰级、水利水电工程施工总承包贰级、市政公用工程施工总承包贰级、钢结构工程专业承包贰级。
3、官山镇循环农业示范园项目的具体融资进程由中控汇投有限公司全资子公司南京星乐福投资管理有限公司负责，前期主要对接银行项目贷款，中期对接交易所资产证券化产品，后期寻求港股IPO寻求资本市场退出。南京星乐福投资管理有限公司营业范围为：投资管理、投资咨询、股权投资。
二、建设规划
集团公司在官山镇循环农业示范园项目建设期内将优先建设330栋猪舍，在项目第一年内完成330栋猪舍建设，早日从温氏徐州公司手中拿到猪舍租金收入以确认官山镇循环农业示范园项目未来现金流，同时激活温氏徐州公司为租赁合同开设的每年7920万元租赁合同的5年期循环履约保函。项目第二年进行安置房建设并完成交付。项目建设规划关系到集团公司项目建设的具体资金配备、偿还银行利息的总量及周期，集团公司将严格按照该计划执行，在保证不拖延工期的前提下，集团公司将根据融资进度实际情况进行建设规划调整。
三、融资计划及资金使用计划
集团公司在承接官山镇循环农业示范园项目后将在项目建设运营期的不同阶段通过银行项目贷款、资产证券化产品和港股IPO进行融资及资本金退出。
1、官山镇循环农业示范园项目贷款。经过多次磋商准备首选与中国银行睢宁县支行进行7-10年期项目贷款合作。温氏徐州公司的330栋猪舍租赁合同履约保函是由该行出具，项目公司的租金收入又是项目贷款的还款来源，中国银行睢宁分行很大可能性支持该项目。为了确保项目贷款的顺利下发集团公司也会与多家银行通过传统项目贷款或非标类贷款进行合作。
2、官山镇循环农业示范园项目租金收入资产证券化。集团公司拟在项目第一年建设期内开始进行交易所的前期沟通与资产证券化基础资料的准备，并在第一年租金收入到位前开始在交易所申报资产证券化产品，待第一年租金收入到位后即开始发行资产证券化产品，三个月内完成资金募集，募集资金到位后偿还银行全部项目贷款并完成集团公司自有资本金的退出。为了提高资产证券化产品的债项评级，我公司将会积极联系主体评级在AA级以上（含）的担保单位，并将中行睢宁支行开具的保函作为反担保措施。
3、官山镇循环农业项目港股IPO。经过集团公司测算，在资产证券化产品发行完成后的第七年，官山镇循环农业示范园项目公司在偿还当年的资产证券化本息后开始盈利，并且在未来呈稳步递增的趋势，前期的增幅收益达到90%，初步符合了港股IPO的基本条件。港股IPO前期过程较为复杂，涉及律师事务所，会计师事务所，证券公司等相关机构，集团公司会提供全套方案与政府商讨具体股权分配及上市后的收益分配，通过港股IPO提前完成官山镇循环农业项目的收益退出。
4、集团公司只能确保官山镇循环农业示范园项目30%的项目资本金每月按时到位，也可以确保拿到70%项目贷款额度，但并不能确保银行能够每个月按项目进度配比完成项目贷款的实际投放。官山镇循环农业示范园项目开工的必要条件是取得中国银行徐州分行开设的猪舍租赁合同5年期循环履约保函，在有保函的前提下，集团公司有理由相信银行会如期投放项目贷款，但不能承担银行不投放项目贷款带来的不良后果，为了确保融资资金投放到位需要睢宁县政府及官山镇政府和项目公司共同推进，如贷款行融资不能及时到位，我公司有权选择其他金融机构完成本项目融资。另外在中国银行徐州分行出具保函后，该项目贷款不需要增加其他担保方式，保函就可以作为担保方式。
5、官山镇循环农业示范园项目公司资本金按月到位配合银行项目贷款，项目公司将按项目建设进度向贵州蓝海建设工程有限公司支付工程款。配套设备的采购款也会按照采购合同向设备供应商支付设备采购款，除自有资金外所有贷款资金都是在银行审批确认后，按照托收支付的方式支付给建设单位和设备供应单位，收款单位在确认资金到账后提供相应单据，无挪用可能性，可确保全部用于官山镇循环农业项目建设。
四、预期回报
官山镇循环农业示范园项目主要分为两大部分：333幢猪舍建设及安置房建设。根据集团公司与官山镇政府的几次磋商来看，该项目收益类目明确主要为猪舍租赁收益7920万元/年、第一年猪舍建成后的建设补贴1400万元、增值税及所得税返还和安置房物业费收入（此两项金额较小，暂不考虑）。若按照集团公司建设完成后享受18年猪舍收益来算合计租金收入为143960万元。根据官山镇政府提供的可研报告，该项目合计投资金额72000万元，其中30%为我方自有资金小计21600万元，70%为融资资金小计50400万元。按照集团公司测算，通过前两年的银行项目贷款及第二年的底发行的资产证券化产品，我公司从开始建设官山镇农业项目起十五年内合计收益约为3744万元，累计偿还金融机构利息约为34216万元。按我公司享受18年的租赁收益来计算，我公司了累计收益约为27504万元，考虑税收返还等有利因素、剔除通货膨胀率等不利因素后，我公司投资官山镇农业项目的年收益率仅为2%。为有效利用屋面资源，经市场调研和成本测算，建议本项目猪舍屋面投资建设光伏发电站，增加投资约二亿元，可以增加本项目的收益多样化，更利于项目后期资本运作达到上市双赢。
五、资金监管
官山镇循环农业示范园项目前期已经向银行申请了项目贷款，项目贷款在银行采用托收支付付款前会经过严格的审批，在此条件下，为提高资金使用效率，我公司不同意官山镇政府本身或者另外聘请第三方机构作为监管方对资金的支付再次进行审批。另项目公司成功发行资产证券化产品后，作为承销商的证券公司严格根据证监会制定的法规来监管募集的资产证券化产品资金。集团公司支持作为股东方的官山镇政府享有公司法中规定的股东应享受的一切监管权力。
六、总结
对集团公司来说，在保证自有资本金短期回收的前提下，官山镇循环农业示范园项目本身带来的收益率为2%/年，满足了集团公司投资PPP项目收益率的最低要求。考虑到集团公司综合发展，我方将严格按照企划书中设定的融资、建设与退出计划实施该项目，实现睢宁县政府、官山镇政府与我方中控汇投集团公司的共赢。
中控汇投集团公司
2018年8月5日
